Concepção do Produto em seu Estudo Preliminar

Neste final de semana tive que desenvolver, rapidamente, um resumo sobre as etapas de da Concepção do Produto em seu Estudo Preliminar para um Edificio Multifamiliar, considerando o Levantamento de Dados, Programa de Necessidades e o Estudo de Viabilidade. Abaixo o texto que foi desenvolvido:

O Estudo Preliminar para a implantação de um edificio (ou conjunto de edificios) multifamiliar inicia-se com os levantamentos de dados sobre o terreno e a vizinhança. Deve-se considerar as características das construções residenciais existentes e dos empreendimentos novos, construídos ou em fase de construção, destacando-se a tipologia como a quantidade de pavimentos, apartamentos por andar, área média dos apartamentos e descrição das unidades; existência de subsolo, quantidade de vagas destinadas a veiculos, itens de lazer e acabamento. Esta pesquisa inicial possibilitará, por meio de comparação, a correta escolha do local a implantar o edificio, de forma que o mesmo se integre ao bairro consolicdado ou ainda em formação. Sempre verificando-se as diretrizes e legislação muinicipal.

Segue-se com os dados sobre o terreno como levantamento planialtimétrico, com curvas de nível a cada um metro, dimensões reais confrontadas com aquelas existentes no documento de matricula, rede de energia e rede de água, quando existentes deverão constar no levantamento, assim como espeécies arbóreas, córregos e construções; sondagem preliminar para posterior laudo sobre tipo de fundação a ser utilizada; diretrizes da concessionária local de água, esgoto e energia (AVTO SANEAGO e CELG); documento de matrícula com a descrição da área do terreno; diretrizes urbanisticas da prefeitura indicando o zoneamento, área de aproveitamento e ocupação permitidas.

No bairro deve-se observar os equipamentos públicos (creches, escolas, postos de saúde), de lazer e estabelecimentos comerciais vicinais. Estes podem ser mapeados e indicados em um relatório fotográfico do terreno e seu entorno.

Após a fase de coleta de dados segue-se com o programa de necessidades, de acordo com a faixa de renda que se pretende atingir, considerando-se as condicionantes do código de obras municipal, como áreas e medidas mínimas de cada ambiente, tipo de circulação vertical e horizontal, circulação de pedestres e veículos, tamanho e quantidade de vagas, recuos, acessos e áreas técnicas (depósito de lixo, central de GLP, entre outros). Faz-se um estudo de implantação com o número de unidades possíveis, de acordo com a legislação e o programa pretendido; desenvolve-se o ante-projeto do edificio.

O estudo de viabilidade econômica considerará o custo da implantação do empreendimento, somados o valor do terreno, legalização de documentos e projetos, custos de construção e infraestrutura, indicadores econômicos, verba destinada a marketing e comercialização das unidades, prazo de obra e lucro.

As etapas evidenciasdas acima são necessárias para que se possa iniciar um investimento em construção de habitação multifamiliar.

No próximo listaremos alguns passos iniciais para análise preliminar da Instituição financiadora (CEF).